Der Immobilienkauf

Gut zu wissen: Wichtige Informationen rund um die Immobilie

Die Suche nach dem neuen Heim gestaltet sich beim derzeit herrschenden Mangel an attraktivem Wohnraum oft schwierig und zeitraubend. Zudem geht es um viel Geld, wenn Immobilien den Besitzer wechseln.
Beobachten Sie den Immobilienmarkt über einen längeren Zeitraum, um sich einen Überblick über Angebote und Preise zu verschaffen. Neben Inseraten in Tageszeitungen und im Internet, kann auch die Konsultation eines Maklers sinnvoll sein. Allerdings können dadurch zusätzliche Kosten anfallen.

Wie finde ich den richtigen Makler?

Wenden Sie sich an einen seriösen Makler! Dieser zeichnet sich dadurch aus, dass er hauptberuflich als Makler tätig ist, eine professionelle, unparteiliche Beratung und einen umfassenden Rundum-Service bietet.

Hinweis:

die Südtiroler Maklervereinigung (SMV) hat für ihre Mitglieder strenge Aufnahmekriterien festgelegt. Das blaue SMV-Siegel steht für Professionalität und Diskretion.

 

Wie wird der Kaufpreis einer Immobilie festgelegt?

Beim Kaufpreis zählt nicht nur die Größe einer Immobilie, sondern genauso die Lage, die Erreichbarkeit, der Zustand und vieles mehr. Um den Preis richtig schätzen zu können, bedarf es einiger Erfahrung.

Wann ist die Makler-Provision fällig und wie hoch ist sie?

Die Provision, das Entgelt für Beratung und Vermittlung des Maklers, fällt nur bei erfolgreicher Abwicklung des Geschäftes an, d.h. bei Unterzeichnung eines korrekten Kaufvorvertrages.
Die Maklerprovision ist frei verhandelbar. In der Regel erhält der Makler in Südtirol jeweils 2 Prozent des Kaufpreises vom Käufer und vom Verkäufer.

Achtung:

„Schwarzvermitteln“ ist strafbar. Um sichere Auskünfte über eingetragene und hauptberuflich tätige Makler zu erhalten, ist es ratsam, sich an die Südtiroler Maklervereinigung zu wenden. Personen, die nicht im Album der Makler bei der Handelskammer eingetragen sind, dürfen keine Immobilien vermitteln und haben daher auch kein Anrecht auf Provision.

 

Der Notar

In Südtirol und in Italien ist der Notar ein mit öffentlichen Aufgaben betrauter Freiberufler, der auf Honorarbasis bestimmte Hoheitsakte vollzieht (z.B. Überprüfung des rechtlichen Standes der Immobilie, Eintrag des Eigentümerwechsels im Grundbuch usw.). Der Notar haftet für die Richtigkeit der Beurkundung und prüft daher vor der Eigentumsübertragung alle Unterlagen, ehe er den Verkauf freigibt. In seiner Anwesenheit wird der Kaufvertrag bzw. auch der Darlehensvertrag unterzeichnet. Für beide Leistungen wird eine Notargebühr von jeweils rund 0,5 % der Kauf- bzw. Darlehenssumme fällig.

Der Kaufvorvertrag

In Südtirol und Italien ist es üblich, dass Käufer und Verkäufer zunächst einen Kaufvorvertrag und dann erst einen notariell beurkundeten Kaufvertrag – den Notarvertrag - abschließen. Der Vorvertrag ist für beide Vertragsparteien bindend und verpflichtet zum Abschluss des Kaufvertrages. Der Vorvertrag umfasst bereits alle wesentlichen Bestandteile des Kaufvertrages, hat aber dennoch nur schuldrechtliche Wirkung, d. h. er verpflichtet die Parteien lediglich, zu einem späteren Zeitpunkt den Kaufvertrag zu unterschreiben. Erst mit Abschluss des Kaufvertrages geht das Eigentum auf den Käufer über.
Mit Abschluss des Vorvertrages wird in der Regel eine Anzahlung zwischen 10% und 30% Prozent der Kaufsumme fällig. Ist der Verkäufer ein Bau- oder Handelsunternehmen, so ist er gesetzlich verpflichtet die Anzahlung mit einer Bankbürgschaft abzusichern, um das Konkursausfallrisiko für den Käufer zu minimieren. Sollte der Käufer den Vertrag brechen und den notariellen Kaufvertrag nicht unterzeichnen, so verliert er diese Anzahlung. Andererseits kann der Käufer die Anzahlung in doppelter Höhe vom Verkäufer zurückverlangen, wenn der Verkäufer den Vertrag bricht. Zudem berechtigt der Vorvertrag die Eigentumsübertragung auf dem Gerichtswege zu erreichen.

Der Kaufvertrag

Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages erfolgt – falls nichts anderes vereinbart wurde - der Übergang des Eigentums an den Käufer. Im Wesentlichen sind die Bestandteile des Vorvertrages auch die des Kaufvertrages.
Nach Art. 1350 des BGB kann der Kaufvertrag öffentlich oder privatrechtlich sein, muss aber in jedem Fall öffentlich beurkundet werden: entweder als öffentlicher Akt oder als vom Notar beglaubigte Privaturkunde mit dem Nachteil allerdings, dass der Notar in diesem Fall nur für die Richtigkeit der Unterschriften haftet, nicht aber für inhaltliche oder technische Mängel. Was den öffentlichen Akt betrifft, so ist der Notar dazu verpflichtet, diesen in angemessener Zeit in das Immobilienregister einzutragen, damit er auch gegenüber Dritten wirksam wird. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages hat der Käufer den vereinbarten Kaufpreis unter Anrechnung der geleisteten Anzahlung zu bezahlen.

Anfallende Steuern

Die Besteuerung auf den definierten Kaufpreis erfolgt je nach Art der Immobilie (Luxuswohnung, Zweit- oder Ferienwohnung, Erstwohnung, Sanierungs-Immobilie, denkmalgeschützte Immobilie, Grundstücke) und je nach Anwendungsbereich der Registersteuer (Kauf von Privaten) bzw. der Mehrwertsteuer (Kauf von Bau- oder Handelsunternehmen).

Grundsätzlich gehen die folgenden Steuern zu Lasten des Käufers:

  • die Registersteuer: zwischen 3% und 7% des Kaufpreises oder 168 Euro Fixgebühr
  • die Hypothekarsteuer: 2% des Kaufpreises oder 168 Euro Fixgebühr
  • die Katastersteuer: 1% des Kaufpreises oder 168 Euro Fixgebühr
  • evtl. geschuldete Mehrwertsteuer zwischen 4% und 20% des Kaufpreises