Bene a sapersi: informazioni utili sugli immobili

La ricerca di una nuova casa può risultare spesso difficile e laboriosa a causa dell’attuale carenza d’interessanti aree abitative.
Inoltre, quando un immobile cambia proprietario, sono in gioco sempre forti interessi economici.

Per questo, in caso di compravendita di un immobile, può essere consigliabile far intervenire un intermediario del luogo ed avvalersi della sua esperienza in materia.

Come faccio a trovare il giusto intermediario?

Rivolgetevi ad un mediatore serio! Le caratteristiche che lo contraddistinguono sono, tra l’altro, il fatto di svolgere la sua attività a livello professionale ed in maniera prevalente e di offrire un servizio di consulenza imparziale a tutto campo.

Come viene fissato il prezzo di compravendita di un immobile?

Un prezzo di compravendita equo può essere stabilito solo da un intermediario professionale. Ciò che conta, infatti, non è solo la dimensione dell’immobile, bensì anche la sua posizione, la raggiungibilità, lo stato e molto altro. Per valutare adeguatamente un immobile è necessaria un’esperienza pluriennale.

Quando è dovuto il pagamento della provvigione e a quanto ammonta?

La provvigione, vale a dire il compenso dovuto al mediatore per il servizio di consulenza e d’intermediazione, è dovuta solo in caso di conclusione dell’affare, ovvero alla sottoscrizione di un regolare contratto di compravendita. La provvigione dell’intermediario può essere definita liberamente. Normalmente si tratta di un importo espresso in percentuale sul prezzo di compravendita.
Di regola, in Alto Adige l’intermediario incassa il 2 percento del prezzo di compravendita dal venditore ed il 2 percento dall’acquirente.Le persone non iscritte all’Albo dei mediatori presso la Camera di Commercio non sono autorizzate all’intermediazione immobiliare e non hanno, quindi, diritto all’incasso della provvigione.

Il notaio

In Alto Adige, come nel resto d’Italia, il notaio è un libero professionista incaricato di mansioni pubbliche che esegue determinati atti d’autorità dietro pagamento di un onorario (ad es. verifica dello status giuridico di un immobile, iscrizione del passaggio di proprietà nel libro fondiario, ecc.). Il notaio risponde della correttezza dell’autenticazione e, perciò, prima del passaggio di proprietà, verifica tutta la documentazione in suo possesso prima di dare il benestare per la compravendita. L’atto di compravendita ed il contratto di mutuo sono stipulati in sua presenza.

Il preliminare di compravendita

In Alto Adige, come nel resto d’Italia, è consuetudine stipulare un contratto preliminare di compravendita tra venditore ed acquirente prima della stipula del contratto di compravendita autenticato dal notaio, il cosiddetto atto notarile. Questo pre-contratto è vincolante per ambedue le parti e le impegna alla stipula del contratto di compravendita definitivo. Il preliminare racchiude in sé già tutti gli elementi sostanziali del contratto di compravendita, tuttavia ha solo un’efficacia vincolante. Ciò significa che le parti sono impegnate esclusivamente alla sottoscrizione del contratto di compravendita in un secondo momento. Il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente ha luogo solo con la stipula del contratto di compravendita. Alla stipula del contratto preliminare, di norma, è concordato il pagamento di un acconto nella misura tra il 10% e il 30% del prezzo di compravendita pattuito. Qualora l’acquirente dovesse recedere dal contratto e non sottoscrivere l’atto notarile di compravendita, perderebbe questa somma. In caso contrario, qualora fosse il venditore a recedere dal contratto, l’acquirente avrebbe diritto a richiedere il doppio della somma versata in anticipo. Il preliminare consente, inoltre, di ottenere il passaggio di proprietà per vie giudiziarie.

Il contratto di compravendita

Con la sottoscrizione del contratto di compravendita avviene il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente, qualora non sia stato pattuito diversamente. In linea di massima, le parti essenziali del preliminare sono le stesse dell’atto finale di compravendita. Ai sensi dell’art. 1350 del C.C. l’atto di compravendita può essere perfezionato con atto pubblico o scrittura privata, ma deve essere in ogni caso registrato: come atto pubblico oppure come scrittura privata autenticata da un notaio. In questo secondo caso tuttavia, il notaio risponde esclusivamente per la veridicità delle firme e non per eventuali vizi di contenuto o di natura tecnica. Per ciò che concerne l’atto pubblico, il notaio è tenuto a farlo registrare tempestivamente nel Registro degli immobili, affinché possa essere efficace anche nei confronti di terzi. Con la sottoscrizione del contratto di compravendita, l’acquirente è tenuto al pagamento del prezzo di compravendita pattuito, dedotto l’acconto già versato.

Oneri fiscali

La tassazione del prezzo di compravendita pattuito avviene secondo il tipo d’immobile (abitazione di lusso, seconda casa o appartamento per la villeggiatura, prima casa, immobile risanato, edificio soggetto a vincoli di tutela, terreno) e secondo il campo d’applicazione dell’imposta di registro (acquisto da parte di privati) o dell’I.V.A. (acquisto da parte d’imprese edili o commerciali).
In linea di massima, gli oneri fiscali che gravano sull’acquirente sono i seguenti:

• imposta di registro: tra il 3% e il 7% del prezzo di compravendita oppure 168 Euro di diritti fissi;
• imposta ipotecaria: 2% del prezzo di compravendita oppure 168 Euro di diritti fissi;
• imposta catastale: 1% del prezzo di compravendita oppure 168 Euro di diritti fissi;
• I.V.A. eventualmente a debito: tra il 4% e il 20% del prezzo di compravendita.